不動産相続の生前対策

不動産は、相続財産の中でも特に評価が複雑であり、かつ物理的に分割が困難なため、「節税」「納税資金の確保」「争族の回避」という3つの相続対策において、最も慎重な準備が求められる財産です。

生前に対策を講じることで、将来の相続を円満かつ有利に進めることが可能となります。

3つの観点から見た生前対策の必要性

不動産が関わる相続においては、以下の3つの問題が同時に発生するリスクが高まります。

不動産は現金のように容易に分割できないため、「誰が引き継ぐか」で親族間の争い（争族）に発展する可能性が極めて高い財産です。

生前に「この不動産を特定の相続人に引き継がせる」という明確な意思を、法的に有効な遺言書に残しておくことが、争族回避の最も有効な手段です。
遺言書は、遺留分（最低限保証された相続分）に配慮して作成する必要があります。

活用されていない、または将来的に引き継ぎ手がいないと想定される不動産については、生前に売却や活用（賃貸化など）を検討し、財産を分割しやすい現金の状態に変えておくことが、争族回避につながります。

不動産は、現金とは異なり、税法上の評価額が現実に市場で取引される価格よりも低くなる特性があります。
この特性を活かし、合法的に相続税の負担を軽減します。

現金を保有するよりも、不動産を購入したり、賃貸用不動産として活用したりすることで、相続税評価額を意図的に引き下げることができます。

相続財産そのものを減らすために、暦年贈与（年間110万円の非課税枠）や、贈与税の配偶者控除（婚姻期間20年以上の夫婦間における居住用不動産の贈与特例）などの制度を活用し、不動産または不動産購入資金を計画的に承継させます。

自宅の敷地評価を大幅に減額できる小規模宅地等の特例など、各種特例を適用できるよう、生前に要件を満たすよう財産の状態を整備しておくことが重要です。

相続税は原則、現金での一括納付です。
相続財産の大部分が不動産などの現金化しにくい資産である場合、納税資金が不足し、期限までに納付するために不動産を不利な条件で売却せざるを得なくなる可能性があります。

不動産を現金化したり、生命保険の非課税枠を活用して納税資金を確保したりするなど、相続発生から10ヶ月という申告期限までに納税を完了できる資金準備が必要です。

ご本人の判断能力が低下した場合、不動産の売却や賃貸借契約の締結ができなくなり、納税資金の確保が不可能となるリスクがあります。
任意後見制度や家族信託を併用することで、認知症による財産凍結リスクに備えることが不可欠です。

不動産の相続対策は、税務、法務、不動産の知識が複合的に必要となります。

生前贈与と相続、どちらが税負担が少ないか、またどの特例を活用すべきかを、現在の財産状況に基づいて正確にシミュレーションします。

不動産の評価には、現地調査に基づく専門的な知識が必須です。現地で減額要素を見つけ出し、適正な評価額を算定することで、合法的な節税を実現します。

遺言書作成（法務）や名義変更（登記）など、税理士の業務範囲外の手続きについても、司法書士など他の専門家と連携し、ワンストップでスムーズな対策実行をサポートします。

不動産の生前対策は、時間が経つほど取れる手段が狭まります。
まずは無料相談をご利用いただき、ご自身の財産とご家族の将来について、専門家の視点から現状把握と最適な対策の検討を始めてください。