この「路線価」、「固定資産税評価額」、「公示地価」、「実勢価格」は「一物四価」と呼ばれ、すべて同じ土地に対する価格を意味しています。

「公示地価」とは、地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示するものです。つまり、「このぐらいの価格で売り買いするのが適正ですよ」と国が示すガイドラインのようなものともいえます。

「実勢価格」は、現実に売り買いが成立した価格のことを指します。
「早く売りたいから公示地価より安く売ってしまった」
「どうしても買いたいから公示地価より高く買ってしまった」
そんな売り手と買い手の実情も反映されるのが特徴です。

「固定資産税評価額」は、固定資産税の計算をするときに使用するものです。「固定資産評価基準」という国が定めたガイドラインに基づき、市町村が決定します。
土地については公示地価の約70％、建物については建築費の約50〜70％が評価額となります。評価は原則3年ごとに見直され、地価の下落・上昇などにより評価額が増減します。

「路線価」とは、ズバリ相続税の計算をする時に使用するものです。
毎年7月1日に国税局・税務署で公表されます。路線価は、公示地価・実勢価格や、不動産鑑定士などの専門家の意見も取り入れながら、公示地価の80％程度を目安に決定されます。

なお、路線価がない地域の場合は、固定資産税評価額を基に算出することもできます。

一般的に「路線価」は「実勢価格（市場価格）」の8割程度に設定されているため、現金で所有するよりも不動産として所有した方が相続税評価額が下がり、節税につながります。
これが「不動産購入による相続税対策」の基本的な仕組みです。

しかし、近年この実勢価格と路線価の著しい乖離を利用したタワーマンション等の過度な節税が問題視され、2024年（令和6年）1月より「マンションの相続税評価方法」が改定されました。
市場価格と路線価の乖離率に応じて自動的に評価額が引き上げられるルールとなったため、築浅の高層マンションなどを購入して節税を図る際は注意が必要です。

不動産の相続対策を行う際は、最新の評価基準を踏まえて専門家へ試算を依頼しましょう。


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