※この記事は、2024年7月に公開したコラムを2026年10月に最新情報へ更新したものです。

◇相続のご相談は岡崎相続サポートセンターへ

土地の取引や相続税、贈与税の算定などで必要になるのが土地の評価です。
では、土地の適正価額を調べる場合、何を基準にしたらよいのでしょうか。
今回は、土地の価額として公表されている『公示地価』『基準地価』『路線価』の違いや活用方法を説明します。

『公示地価』『基準地価』『路線価』は、いずれも公的機関が公表している土地の価額です。
『公示地価』は、土地取引の指標として、国土交通省土地鑑定委員会が主体となり、毎年1月1日時点の評価が3月中旬頃に公表されます。
対象は基本的に都市計画区域内ですが、区域外でも不動産の取引が行われると予想られる土地は含まれます。
『基準地価』は、各都道府県が主体となり、毎年7月1日時点の評価が9月下旬頃に公表されます。
都市計画区域以外も対象となるので、土地取引の指標として、公示地価と補完関係にあります。
『路線価』は、国税庁が主体となり、毎年1月1日の評価が7月1日に公表されます。
一般的に路線価と呼ばれているのが『相続税路線価』で、相続税や贈与税を算出する際に基準となります。
一方、市町村が固定資産税を算出する際に基準となる路線価は『固定資産税路線価』と呼ばれ、毎年4月初旬に公表されます。

次に、公示地価、基準地価、路線価(相続税路線価)の活用方法を見ていきましょう。
公示地価と基準地価は土地の売買の際に適切な売買価額かどうかを判断するうえでの目安として活用できます。
ただし、実際の売買価額は、立地や周辺環境などにより変動するため、必ずしも公示地価や基準地価と一致するとは限りません。
路線価は、土地を相続して相続税を計算するときや土地の贈与を受けて贈与税を計算するときのほかに、金融機関で融資を受ける際に土地を担保にしてお金を借りる場合は、路線価を参考にして簡易で個別検討することができます。
このように、公示地価、基準地価、路線価はどれも公的機関が公表する土地の価額ですが、用途も異なっています。
目的や活用する場面に応じた土地の価額を参照するようにしましょう。

相続税や贈与税の申告で土地を評価する際は路線価が基準となりますが、2024年（令和6年）1月からは「分譲マンション（区分所有財産）」の相続税評価方法が大きく見直されました。

市場価格（時価）と路線価等による評価額との乖離率を補正する新ルールが導入されたため、戸建て土地とマンション1室では評価額の算出方法に注意が必要です。
また、2024年（令和6年）4月からは「相続登記の申請義務化」も始まっており、正確な評価額の把握だけでなく、取得を知った日から3年以内の名義変更手続きが求められます。

複雑な土地・不動産の評価や相続登記のご準備については、お早めに専門の税理士・司法書士へご相談ください。

岡崎相続手続サポートセンターでは初回６０分無料相談を受け付けております。
ぜひ、お気軽にお問い合わせください。