※この記事は、2024年6月に公開したコラムを2026年9月に最新情報へ更新したものです。

◇岡崎相続サポートセンターがご説明します

不動産をもしこれから相続するなら「不動産を共有名義で相続することは避ける」というこを覚えておいてください。
財産共有のデメリットは「時間か経つと共有者が増えてしまい、管理も処分も不可能になってしまう」ことです。

遺産分割協議書が行われず、土地が共有状態のままで、何代も相続が繰り返された結果、その土地の共有者が何十二人にもなってしまった事例はよくあります。
売る時に大きな困難を伴うことがあります。
さらに、隣人の方が土地を売る時に境界を確定したくても、相続人不明の共有名義の土地だと共有者全員のハンコがもらえず隣人にも迷惑がかかるということもあります。

また、普段の管理も難しくなります。
土地の除草や掃除、家屋の修理などの維持管理費は、共有者全員で行う義務もあります。
しかし、実際には全員で行うことは少なく、その不動産の近くに住む兄弟のうちの誰かがやむを得ず管理しているケースが多く見られます。
共有している兄弟が存命中は問題ないのですが、誰かが亡くなった場合、親戚内でもめる要因になります。

ただし例外的に・・

例外的に兄弟で財産を共有で取得した方がいい場合があります。
それは昭和56年5月以前に建てられた古い戸建で、今は空家になっている実家の土地建物を相続しすぐに取り壊して売る場合です。

その理由は、親が亡くなる3年以内にその家に住んでいて、住まなくなった後にそのままの(誰にも貸していない)状態であれば、その土地建物を売却することで「空家の3000万円控除」という制度が使える可能性があるからです。
この控除はとても額が大きく、売った時の利益から、兄弟それぞれ３０００万円ずつ控除が使えるので、これほどお得なことはありません。
税理士に相談して是非、兄弟全員で空家の３０００万円控除のメリットを享受しましょう。

不動産の共有状態は将来の大きなリスクとなりますが、売却前提で「空き家の3,000万円特別控除」を活用する場合に限り例外的に選択肢となります。

なお、2024年（令和6年）1月からの法改正により、売却時に耐震改修や解体が完了していなくても「売却した翌年2月15日までに買主が解体・耐震改修を行えば特例の適用が可能」となり、使い勝手がさらに向上しました。
一方で、共有状態をすでに引き継いでしまっている場合は、「他の共有者への持分売却」「土地の分筆」「裁判所を介した共有物分割請求」などの手続きで解消を図ることができます。

共有名義のトラブル予防や特例適用のシミュレーションについては、相続不動産に詳しい税理士へ事前に相談することをお勧めします。


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